원수에게 추천하는 부동산 5가지: 투자 시 주의해야 할 리스크 높은 선택지

부동산 투자는 매우 신중해야 하는 분야지만, 때로는 피해야 할 투자처를 추천하고 싶은 마음이 들 때도 있다. 이 글에서는 원수에게 추천할 만한 리스크가 큰 부동산 5가지를 소개한다. 이들은 높은 위험과 예측 불가능한 수익률로 인해, 신중한 투자자라면 피해야 할 장소들이다. 그러나 원수에게는 이만한 선택지가 없다!

1. 지역주택조합

지역주택조합강화 개정안 주요사항(출처:서울신문)

지역주택조합이란

주택조합아파트는 무주택자이거나 소형주택(전용면적 85㎡ 이하) 1채를 소유한 지역 주민들이 공동으로 건설하는 아파트다. 건설 예정 세대수의 절반 이상이 주택조합을 구성하고, 토지를 매입한 후 등록 사업자와 함께 아파트를 건립하는 제도이다.  반면, 지역 주택조합은 토지를 매입하지 않고 조합원을 먼저 모집하는 방식으로 진행된다. 

높은 리스크와 불확실한 미래

지역주택조합은 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있는 방법으로 알려져 있지만, 그만큼 리스크도 크다. 아파트 분양을 원하는 사람을 대상으로 조합원을 구성해 아파트를 공동구매하는 방법이다. 조합원들이 직접 사업을 추진해야 하기 때문에 재개발&재건축보다는 빠르게 진행될수 있지만 당초 취지와 달리 자금 조달의 어려움이나 사업 지연 등의 문제가 빈번하게 발생할 수 있다. 만약 조합원이 충분히 모이지 않거나 사업이 중단되면 투자한 금액을 회수하기도 어려워진다.
 

조합의 문제점

많은 지역 주택조합 분양 대행사들은 광고에서 ‘100% 토지 매입 완료’를 강조하는 경우가 많다. 
실제로는 거의 99%의 경우, 토지 매입이 완료되지 않았을 가능성이 크고, 대행사들이 ‘토지 매입이 완료되었다’고 홍보하는 경우, 실제로는 계약금의 일부만 지불된 상태일 수 있다. 
따라서, 이러한 광고를 보고 토지 매입이 완료되었다고 믿는 것은 잘못된 정보일 수 있어, 계약금의 일부만 지불된 상태에서는 매도자가 계약을 파기할 가능성도 매우 높기 때문에, 주의가 필요하다. 

 

2. 신도시 분양 상가

양주 옥정신도시(출처:아주경제 https://www.ajunews.com/view/20230511140934296)

초기 수익률의 불확실성

신도시 분양 상가는 새로운 지역에 상업용 공간을 확보하는 좋은 방법처럼 보일 수 있지만, 초기에는 상권이 형성되지 않아 공실률이 높을 가능성이 크다. 상가를 분양받은 후에 기대한 만큼의 임대 수익을 얻지 못해 투자금 회수에 어려움을 겪을 수 있다. 

상권 형성의 어려움

신도시의 상가들은 상권이 형성되기까지 시간이 걸리며, 그 사이에 경쟁이 치열해질 수 있다. 상가가 위치한 지역의 인구 유입이 기대에 미치지 못하면, 상가가 장기간 공실로 남을 가능성이 크다. 게다가 신도시의 개발이 예상보다 지연되거나 중단될 경우, 상가의 가치는 크게 하락할 수 있다.
 
혹, 좋은 자리가 있다면 그건 시행사에서 알짜배기자리는 이미 따로 빼놓고 본인 혹은 지인들에게 분양하기 때문에 이미 나에게 추천한다면 그건 좋지 않은 자리일 확률이 크다. 

3. 기획부동산

기획부동산대책필요(출처:국민일보https://n.news.naver.com/mnews/article/005/0001426906)

허위 과장과 투기적 요소

기획부동산은 미래 개발 계획을 내세워 높은 수익을 약속하지만, 실제로는 허위 과장된 정보나 투기적 요소가 많은 경우가 많다. 이러한 부동산은 개발 계획이 무산되거나 지연되면 투자금 회수는커녕 손실을 입을 가능성이 높다. 

허위 정보의 위험

기획부동산의 매도자는 종종 미래의 개발 가능성을 과장하며 투자자를 유혹한다. 그러나 실제로는 개발이 불가능하거나 매우 오랜 시간이 걸리는 땅을 판매하는 경우가 많다. 또한, 해당 지역의 개발 계획이 변동되거나 취소될 경우, 그 부동산의 가치는 급락할 수 있다. 
 

4. 지식산업센터

진해지식산업센터 조감도(사진제공:창원시)

과거에는 ‘아파트형 공장’으로 알려지며 저금리 시대에 인기를 끌었던 지식산업센터가 현재는 애물단지로 전락했다. 이는 고금리와 경기 침체라는 복합적인 악재 때문이다.

복잡한 관리와 낮은 임대 수익

지식산업센터는 업무용 오피스와 공장이 결합된 형태로, 일부 투자자들에게는 매력적으로 보일 수 있다. 그러나 관리가 복잡하고, 입주 기업이 한정적이어서 임대 수익이 불확실하다. 또한, 특정 업종에만 맞춰진 구조 때문에 재임대나 매매가 어려운 경우가 많다. 

관리 비용과 재임대의 어려움

지식산업센터는 일반적인 주거용 부동산과 달리 관리 비용이 높고, 입주 기업의 특성에 따라 공실 위험이 크다. 특히, 특정 산업에만 맞춰진 설비가 많아 다른 업종의 기업이 입주하기 어려운 경우가 많다. 이러한 문제들은 투자자의 자산 가치를 떨어뜨릴 수 있어, 원수에게는 적절한 선택이다.

5. 생활형 숙박시설

생활형 숙박시설의 인기(출처: https://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=253881) 국토일보

생활형 숙박시설의 인기도와 현황

생활형 숙박시설은 법적으로 주택 수에 포함되지 않아 취득세와 양도세 중과 대상에서 제외되며, 전입신고가 가능하여 투기성 자금이 몰리며 인기를 끌었다. 2018년부터 2021년까지 매년 1만 가구 이상이 준공되었고, 현재는 전국에 약 10만 가구가 있는 것으로 추정된다 
 

규제 강화와 이행강제금 문제

2020년 국정감사에서 ‘불법 주거’ 문제가 제기되었고, 2021년 정부는 관련 규제를 강화했다. 이에 따라 생활형 숙박시설 소유자들은 매년 수천만 원의 이행강제금을 지불해야 하는 상황에 처해 있다. 원칙적으로 소유자가 직접 거주할 수 없기 때문에 이를 주거용으로 사용하는 것은 불법이다. 
 

국토부의 규제 조치와 용도 변경

2021년 1월, 국토부는 ‘생활형 숙박시설 불법 주택 사용에 대한 조치 계획’을 발표하며 규제를 시행했다. 주택 용도로 사용하려면 용도 변경이 필요하며, 2년의 유예기간이 주어졌으나 주거용 오피스텔로의 전환에는 모든 분양 계약자의 동의와 가구당 주차대수 증가 등 까다로운 기준을 충족해야 하며, 이로 인해 전체 10만 가구 중 용도 변경이 완료된 곳은 1%인 1,000가구에 불과하다.
 

수익형 부동산의 투자 리스크

아파트와 같은 주택과 달리, 수익형 부동산은 안정적인 임대수익을 목표로 해야 한다. 따라서 임차 수요를 충분히 검토하고, 단기 시세차익을 노리는 투자는 피하는 것이 중요하다.  지식산업센터와 생활형 숙박시설처럼 부작용이 발생할 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

6. 결론

위에서 소개한 다섯 가지 부동산은 높은 리스크와 불확실한 수익률로 인해, 신중한 투자자라면 피해야 할 투자처들이다.  만약 당신이 누군가에게 고통스러운 투자를 추천하고 싶다면, 이 다섯 가지 부동산을 고려해보자. 무조건 나쁘다는건 아니다. 좋은것도 있을수는 있다. 무엇이든 내가 잘 알아보고, 최대한 여러군데 알아보고 전문가를 통해 검토, 또 검토하는게 중요하다.